Si vous avez envie de placer votre argent dans l’immobilier (comme par exemple du locatif en plus d’un local d’entreprise), il est naturel de s’intéresser à la fiscalité, tout comme dans le cas d’une entreprise ; La création d’une SCPI peut s’avérer une bonne solution comme nous le voyons dans ce sujet.
Ainsi, les revenus provenant de la gestion du patrimoine immobilier des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) relèvent de ce que l’on appelle le régime du droit commun des revenus financiers. On considère également ces sociétés comme fiscalement « transparente », le bénéficiaire de parts étant imposé comme s’il avait la propriété des biens immobiliers de manière directe. structure d’investissement de placement collectif française, la SCPI devait être remplacée au profit de l’OPCI (Organismes de placements collectif immobilier) créée par une ordonnance du 13 octobre 2005 (pouvant prendre la forme de FPI (fonds de placement immobilier) ou de SPPICAV (Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable). Toutefois, il existe encore de nos jours de nombreuses personnes utilisant la forme de la SCPI pour engendrer des revenus de placement.
Le régime de l’impôt sur le revenu (IR) pour la SCPI
Les revenus générés par une Société Civile de Placement Immobilier sont soumis à l’Impôt sur le Revenu (le barème d’imposition progressif) auquel on ajoute les prélèvements sociaux en vigueur (17,2%). Cependant, on pourra ici voir deux types de régies pour les loyers perçus en France : Le régime micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier de la SCPI
On intègre ce régime micro-foncier dès lors que l’on perçoit des revenus fonciers issus d’un bien locatif non meublé détenu en direct (et hors charges) pour moins de 15000 euros. L’administration fiscale place ici un abattement forfaitaire automatique de 30% sur l’ensemble des loyers perçus. Dans les autres cas, on passe au régime réel comme nous le voyons ci-après (à noter qu’il est possible d’opter pour le régime réel sur demande lorsque l’on bénéficie théoriquement du régime micro).
Le régime réel de la SCPI
Si les revenus fonciers sont supérieurs à 15000 euros, il faudra alors les calculer en soustrayant l’ensemble des charges locatives aux recettes. Les frais et charges pouvant être imputées sont assez nombreuses (il est ici utile de demander à l’administration fiscale dans quelle mesure il est possible des les déduire). Cependant, on pensera naturellement aux travaux de rénovation ou encore aux intérêts des emprunts (qui sont sensés diminuer d’année en année sur les mensualités de remboursement).
Dans le régime fiscal réel de la SCPI, lorsque les charges locatives excèdent les revenus locatifs, on parle de déficit foncier. Ce dernier s’impute alors dans le revenu global de l’année dans la limite de 10700 euros puis dans les revenus foncier des dix années qui suivent.
Opter ou non pour le régime réel de la SCPI
En matière de placement tout est question de calcul sur la fiscalité qui en découle. En fonction des revenus du foyer fiscal, il peut être ainsi intéressant d’étudier si le déficit permet ou non de réduire l’imposition globale.
Ces calculs, qui sont à faire avec un fiscaliste, permettent à certaines personnes d’envisager la constitution de rentes immobilières pour la retraite par exemple. Comme la SCPI est soumise à l’IR, il faudra ici prendre en compte l’ensemble des revenus générés (pas seulement les fonciers) pour monter un projet.
Que se passe-t-il pour les revenus fonciers à l’étranger ?
L’administration fiscale a largement créé des conventions avec les autres pays pour traiter la question des revenus fonciers issus de locations à l’étranger. Il est donc judicieux de s’orienter vers elle pour avoir des réponses à vos questions. Traditionnellement toutefois, ces revenus fonciers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux évoqués plus haut (17,2%). Si la part de pression fiscale est plus légère dans le pays en question, le bénéficiaire de parts de SCPI devra s’acquitter des impôts du pays en question. Étudiez bien ces derniers pour être au clair sur vos obligations fiscales.
X.D.