Résilier un bail commercial peut être nécessaire pour diverses raisons. Ces dernières peuvent découler d’une violation des conditions par le locataire, ou de la survenance de certains événements. Cependant, il est important de noter que la résiliation d’un bail commercial doit être effectuée conformément aux dispositions légales et contractuelles en vigueur. Dans cet article, nous examinons les différents motifs pour lesquels un bail commercial peut être résilié.
La clause résolutoire
Une clause résolutoire joue un rôle significatif dans un contrat de bail commercial. Il s’agit d’une disposition contractuelle couramment intégrée dans ce type d’accord. Sa fonction première est de mettre en place un mécanisme automatique de résiliation du contrat, si le locataire ne respecte pas certaines de ses obligations qui sont clairement spécifiées dans le bail. L’élément clé à prendre en compte ici est que les obligations doivent être expressément indiquées dans le bail pour que la clause résolutoire puisse être invoquée. Par conséquent, si le locataire manque à une obligation qui n’est pas explicitement mentionnée dans le contrat de bail, la clause résolutoire ne peut pas être utilisée pour sanctionner ce manquement.
La clause résolutoire offre donc une protection juridique spécifique pour le bailleur. Elle lui permet de se prémunir contre toute violation de la part du locataire qui pourrait affecter ses intérêts. Cependant, il convient de préciser que toutes les obligations du locataire ne sont pas nécessairement couvertes par cette clause. Seules celles qui sont clairement définies dans le bail peuvent donner lieu à une résiliation automatique du contrat via la clause résolutoire.
De ce fait, la clause résolutoire n’est pas un outil générique pour sanctionner toute forme de manquement du locataire, mais plutôt un instrument juridique spécifique pour protéger le bailleur contre le non-respect de certaines obligations préétablies. Voyons plus en détail ses principes :
L’application de la clause résolutoire
La clause résolutoire peut être invoquée lorsque le locataire viole une obligation clairement définie dans le contrat. Par exemple, si le bail stipule que le locataire doit exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués, le non-respect de cette obligation peut entraîner la mise en œuvre de la clause résolutoire.
La mise en œuvre de la clause résolutoire
Pour activer la clause résolutoire, le propriétaire doit délivrer au locataire un commandement par acte d’huissier. Ce document doit mentionner les infractions commises par le locataire et l’attitude attendue de sa part. Si le locataire ne se conforme pas à ces instructions dans un délai d’un mois, le propriétaire peut activer la clause résolutoire.
La position du locataire suite au commandement
Si le locataire se conforme aux exigences dans le délai imparti, le propriétaire ne peut plus demander l’activation de la clause résolutoire. Si le locataire ne respecte pas les obligations mentionnées dans le commandement, le bailleur peut demander l’activation de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire par le Tribunal Judiciaire.
Cependant, le locataire a la possibilité de demander la suspension de la clause résolutoire et obtenir des délais pour se mettre en conformité. Cette demande doit être formulée avant qu’une décision judiciaire confirmant la résiliation n’ait été prononcée.
Il faut demander l’avis de professionnels en droit comme les juristes ou avocats
Résiliation pour survenance d’un événement
Dans le cadre des contrats de bail commercial, il existe des dispositions qui prévoient une possibilité de résiliation automatique si certains événements spécifiques se produisent. Ces événements peuvent inclure des situations aussi variées que le décès du locataire ou du propriétaire, ou encore la vente de l’immeuble dans lequel le local commercial est situé. Néanmoins, l’application de cette clause n’entraine pas une résiliation immédiate du bail.
Conformément à l’article L. 145-9 alinéa 3 du Code de commerce, une telle résiliation ne peut prendre effet qu’à l’expiration d’une période de neuf ans. De plus, elle nécessite une notification préalable de six mois, faite pour le dernier jour du trimestre civil. C’est une disposition légale importante qui garantit le respect des droits du locataire et lui donne le temps nécessaire pour trouver une alternative adéquate.
En cas de résiliation anticipée du bail, le bailleur pourrait être dans l’obligation de verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette obligation peut toutefois être levée si le bailleur est capable de justifier un motif sérieux et légitime pour ne pas renouveler le bail. L’indemnité d’éviction, lorsqu’elle est due, est généralement déterminée en fonction de la valeur du fonds de commerce du locataire.
Pour clore le sujet
La résiliation d’un bail commercial est un processus juridique complexe qui doit être effectué avec diligence et conformément aux obligations contractuelles et légales. Les clauses résolutoires et les événements imprévus sont les principales raisons qui peuvent justifier la résiliation d’un bail commercial et il faut comprendre que le locataire a des droits restreints en dehors des périodes triennales déjà évoquées. Il est essentiel pour les bailleurs et les locataires de comprendre leurs droits et obligations respectifs en ce qui concerne la résiliation d’un bail commercial. Il est également recommandé de consulter un avocat ou un conseiller juridique compétent en matière de baux commerciaux pour s’assurer que toutes les procédures sont correctement suivies.
R.C.