Les Chefs d’Entreprise ont l’objectif de pérenniser leur Société. Ayant un besoin constant de générer du profit, il est recommandé aux Personnes Morales de faire travailler l’excédent de trésorerie présent.
Avant toute chose, il serait intéressant de définir qu’est-ce qu’un horizon de placement long terme. Cette notion est assez relative à chacun, pour cela nous nous baserons sur un délai de placement de trésorerie Entreprise d’au moins de cinq ans.
Les parts de SCPI
Les parts de Société Civiles de Placement Immobilier, ou “Pierre-Papier”, sont un excellent moyen d’investir dans l’immobilier et percevoir des loyers en toute simplicité et ce même avec un faible montant. Il est possible de les détenir en direct, via la société même, les loyers seront alors qualifiés comme revenus fonciers, ou de manière indirecte au travers d’un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation, dans ce cas les loyers reçus seront soumis à la fiscalité du contrat en question. L’obtention de ces parts peuvent se faire au comptant ou être financées grâce à un crédit. Il existe différentes façons de détenir des parts de SCPI, la pleine-propriété, ou en démembré et l’on pourra en acquérir l’usufruit ou alors la nue-propriété.
La pleine-propriété
C’est la manière la plus courante de détenir les parts de SCPI. L’acquéreur est donc nue-propriétaire et usufruitier des parts qu’il détient. En qualité de plein-propriétaire, la personne qui a souscrit aux parts percevra des loyers et ses parts seront prises en compte dans le calcul du patrimoine immobilier. Il est possible de revendre ses parts à tout moment grâce à la détention en pleine-propriété.
Les SCPI conseillent le plus souvent de conserver les parts sur une durée minimale de huit ans pour garantir la rentabilité de cet investissement.
Exemple
Investissement d’un capital de 25 000€ sur 5 ans avec un rendement de 5%.
| Achat en pleine-propriété | |
|---|---|
| Montant de l'investissement | 25000 € |
| Valeur total des parts | 25000 € |
| Loyer annuel brut | 1250 € |
| Total des loyers brut perçus sur 5 ans | 6250 € |
| Total de l’opération sur 5 ans | 31250 € |
L’usufruit
C’est une alternative intéressante pour un investissement de long terme. La durée de détention en usufruit se situe entre 3 et 20 ans. En effet, elle permet de percevoir des loyers plus importants pour un même montant investi. En effet, selon le « barème », appelé clé de partage, l’acquisition de l’usufruit va permettre d’obtenir des loyers plus importants que la détention de parts en pleine propriété, car la valeur de l’usufruit sera calculé en fonction de la duré de détention et les loyers perçus seront calculés selon la valeur de la pleine-propriété des parts.
En revanche, l’usufruit sur les parts de SCPI est temporaire, c’est-à-dire qu’il s’éteindra au terme de l’investissement et l’investisseur ne percevra plus de loyers. La valeur de l’usufruit des parts est prise en compte pour le calcul du patrimoine immobilier. Le capital placé est un capital à fonds perdus, la perception de loyers permettra, à terme, de récupérer ce capital avec sa plus-value.
Exemple
Investissement d’un capital de 25 000€ sur 5 ans avec un rendement de 5%, dans cet exemple l’usufruit représente 20% de la pleine-propriété.
| Achat en usufruit | |
|---|---|
| Montant de l'investissement | 25000 € |
| Valeur totale des parts | 125000 € |
| Loyer annuel brut | 6250 € |
| Total des loyers brut perçus sur 5 ans | 31250 € |
| Total de l’opération sur 5 ans | 31250 € |
La nue-propriété
C’est une solution qui correspond à la recherche d’une rente à terme. La durée de détention en nue-propriété est la même qu’en usufruit, de 3 à 20 ans. Cette solution, à la différence des deux premières ne donne droit qu’à la détention des parts, aucun loyer ne sera perçu au cours de la période définie. En effet, comme pour la détention de parts en usufruit, il existe aussi une clé de partage, qui définit la valeur de la part en nue-propriété en fonction de la durée de détention. A terme, le nue-propriétaire des parts de SCPI aura la pleine-propriété des parts et percevra donc un loyer.
Exemple :
Investissement d’un capital de 25 000€ sur 5 ans avec un rendement de 5%, dans cet exemple la nue-propriété représente 80% de la pleine-propriété.
| Achat en nue-propriété | |
|---|---|
| Montant de l'investissement | 25000 € |
| Valeur total des parts | 31250 € |
| Loyer annuel brut | 0 € |
| Total des loyers brut perçus sur 5 ans | 0 € |
| Total de l’opération sur 5 ans | 31250 € |
Le contrat de capitalisation
Le contrat de capitalisation est une excellente opportunité pour épargner un excédent de trésorerie tout en faisant fructifier le capital placé au sein du contrat. Cette solution est l’alternative aux comptes à terme qui aujourd’hui proposent des rendements très faibles. En effet, les performances du fonds euros (varient de 1 à 2% selon les assureurs) sont bien plus intéressantes que celles du compte à terme (varient de 0,1 à 1% selon les banques). Cela représente toutefois des rendements très faibles certes, pour un risque quasi égal.
Le fonctionnement du contrat de capitalisation n’est pas si différent de celui de l’assurance-vie, les mêmes supports d’investissements sont présents, le fonds euros et les unités de compte. Comme pour l’assurance-vie, il existe trois types de gestion : simple, profilée ou sous mandat.
La vraie différence qui existe entre ces deux contrats est surtout fiscale. En effet, les abattements fiscaux selon la durée de détention ne sont pas présents dans le contrat de capitalisation, les contrats de capitalisation sont taxés chaque année (quasi nul) en fonction du TME, rapportables lors de rachats et l’absence de bénéficiaire dans le contrat.
Le contrat de capitalisation a l’avantage d’être à l’image de son souscripteur qui peut choisir les supports sur lesquels il souhaite investir, c’est un véritable contrat sur-mesure. En fonction de l’appétence au risque et des connaissances sur les marchés financiers, lorsque l’on souhaite placer de l’argent sur un contrat de capitalisation, il existe trois profils d’investissements :
- Prudent, qui pourra investir sur les actifs de risque 1 à 3 sur l’échelle de risque SRRI, ce profil investisseur peut espérer un rendement jusqu’à 5% par an ;
- Équilibré, qui pourra investir sur les actifs de risque 1 à 5 sur l’échelle de risque SRRI, ce profil investisseur peut espérer un rendement jusqu’à 10% par an ;
- Dynamique, qui pourra investir sur les tous les actifs de risque, soit ce de 1 à 7 sur l’échelle de risque SRRI, ce profil investisseur peut espérer un rendement de plus de 10% par an.
Cependant, les marchés financiers sont soumis à des variations plus ou moins fortes selon les périodes, les performances des allocations seront fortement influencées par ces variations et ce peu importe le profil.
Le contrat de capitalisation s’avère également être un atout pour les dirigeants qui souhaitent placer leur trésorerie tout en conservant une certaine liquidité, de faire fructifier les capitaux présents dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés, voire préparer la passation de pouvoir de l’entreprise grâce à un éventuel démembrement du contrat.
C.S.